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100亿个住宅企业与活力型房地产企业多元化扩张的风险与机遇

    当碧桂园和恒大的销售业绩逐年跃升时,曾经是华南五虎的富豪房地产终于步入了亿万房地产企业的行列。根据公告,富力房地产在今年11月份的销售额为138.5亿元,比2018年的销售目标低162亿元。目前,仍需努力实现年度销售目标,而富士地产面临的另一个问题仍然是资金问题,尤其是面临2018和2019年到期的多宗债券的压力。借还新款是惯例。11月29日,《财富》房地产公司宣布,计划向投资者发行不超过40亿元的公司债券,以偿还该公司发行的部分将于2019年回售的公司债券。早前,在11月5日,富豪房地产甚至试图通过发行8.06亿股新股来获得偿还债务的资金。据了解,这是富士地产自2006年以来首次进行股权融资。频繁融资:值得注意的是,在2018年,富豪房地产作为频繁的融资形象活跃在公众面前,主要涉及公司债券、超短期融资票据、ABS、优先票据、银行贷款等。12月5日,《财富》房地产公司宣布,2018年首次发行公司债券结束,发行总额40亿元。11月29日,《财富》房地产公司宣布,将向投资者发行不超过40亿元的公司债券。据不完全统计,截至今年,富力房地产已计划负债18项,计划融资近800亿元。此外,富士地产今年9月推出了三个连续的资产支持项目(ABS)。9月18日,根据上海证券交易所披露的信息,富力地产2018年发行第三期资产支持特别计划的申请已被接受。此外,9月12日和9月7日,上海证券交易所接受了富力地产的两个ABS项目,这三期发行的总额为122.21亿元。与此同时,富豪地产子公司艾略特有限公司于4月18日和9月20日分别发行了两张美元优先债券,总额为8亿美元,全部将于2021年到期。然而,与频繁的融资相对应的是富豪房地产公司取消或终止融资方案。根据公告,富力房地产在2018年2月以市场波动为由取消发行10亿元中期票据;5月23日,富力房地产宣布取消10亿元超短期融资发行计划,并于8月29日宣布“再次发行机会”;富力地产宣布终止60亿房屋租赁公司私募发行的债券。人们普遍认为,今年以来富豪房地产频繁的融资行为与其资金压力有关。股票智库中心研究所的研究主任严跃进说,债务频繁发行是由于其自身的财政需求和政府不愿意放弃融资机会。数据显示,到2018年第三季度末,富力房地产的债务总额达到2863亿元,比今年广州市政府债务上限高出112亿元,同期净负债率达到187%,比2017年底增长17.4%。据新浪财经预测,目前,我国有359亿元的货币资金和限制性房地产资金,449亿元的短期债务,1143亿元的长期债务和1.25亿元的短期偿债压力指数,均显著高于市值平均水平。流动住房企业。另一方面,到2018年第三季度末,富力房地产的净经营现金流为-27.73亿元,连续六年亏损。早在7月份,焦宾国际就指出,富国房地产负债率高,短期内会有大量的再融资需求,因为富国在融资和流动性方面存在压力。房地产融资成本的上升是一个重要事实。4月18日发行的第一张美元优先债券的息票为7%,而9月20日发行的第一张美元优先债券的息票升至8.875%。七发行超短期证券的票面利率从5.50%提高到6.50%。多元化扩张:有趣的是,在高负债、资金紧张的情况下,富豪地产通过收购和土地收购仍在追赶大规模的轨道。同时,富力地产也想在酒店和文化旅游中赢得一席之地。在2017年的年度业绩会议上,富士地产公开宣布,富士地产2018年的销售目标是1300亿元,2020年是3000亿元。根据公告,富力房地产在2018年11月的销售额达到138.5亿元,占全年目标的87.58%。阎跃进认为,如果富力房地产愿意在剩下的月份里降低价格和销售冲动,那么实现今年的目标不会是个大问题。在扩大销售规模的道路上,富力地产也更加激进。2017年,富力地产投资584.3亿元,包括53个城市的81块土地,同期年营业额仅为592.8亿元。今年,富力地产的购买速度略有放缓,但半年度报告显示,富力地产在土地上的投资仍达210亿元,占上半年协议销售额的37%。根据益汉智囊团今年上半年上市的房地产公司TOP30名单,富力地产的土地储备高达5700万平方米,在房地产企业名单上排名第八。在酒店方面,富豪地产在2017年接管了万达旗下的77家酒店,成为世界上最大的豪华酒店业主。2017年7月,富力地产以19.06亿元收购了万达旗下的77家酒店资产,一度被称为百年行业交易。然而,这一疏忽并没有给酒店带来好转,这造成了更大的财务拖累。财务数据显示,从2013年到2017年,富力房地产酒店亏损分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元和1.46亿元。2018年上半年,酒店业务继续亏损8900万元。此外,富力地产今年11月成立了文旅游公司。数据显示,11月5日,富力地产在海南省设立了注册资本1亿元的海南文游。其股东分别是富力房地产和海南东方富力旅游投资有限公司,分别持有95%和5%的股份。据媒体报道,温家宝的旅游业务此前被富力地产列入市场部。众所周知,文化旅游企业投资大、回报期长,对于财力状况不容乐观的富裕房地产企业来说,似乎并不是进入这个行业的最佳时机。为什么富力地产在自身财务状况不佳的情况下需要扩大文化和旅游的分配?投资者通讯员致函富力房地产,但截至公布时未收到回复。对此,阎跃进认为,富力地产文化旅游布局的扩张是对酒店业的消化。严跃进指出:“饭店业在很大程度上依赖于文化旅游对旅游资源和部分文化旅游消费资源的需求。”此外,他还表示,成立民用旅游公司更有利于收购其他民用旅游项目。另一方面,从同行业的其他房地产公司来看,荣创、保利等大型房地产公司在海南成立了文鲁公司。2018年6月,保利地产成立保利(海南)旅游开发有限公司,同月,荣创在海南成立荣创文化旅游开发有限公司,后更名为荣创文化旅游开发集团。此外,据媒体报道,碧桂园还成立了商务旅游集团。可以说,开发商开辟了一条新的旅游线路。当然,严跃进指出,海南文游的建立,可能给其负债累累的富裕房地产业带来进一步的资本链问题,并影响其短期业绩。责任编辑:李峰